No final de 2023, tivemos a promulga\u00e7\u00e3o da Lei 14.711\/2023, nomeada de Novo Marco Legal de Garantias. De acordo com o Minist\u00e9rio da Economia, o intuito dessa nova legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 \u201cfacilitar o uso das garantias de cr\u00e9dito, reduzir custos e juros de financiamentos e aumentar a concorr\u00eancia.\u201d\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m das altera\u00e7\u00f5es significativas dos institutos da Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e da hipoteca, a lei inseriu um novo cap\u00edtulo no C\u00f3digo Civil para tratar sobre a figura do agente de garantias, entre outras altera\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Trataremos nesse artigo das altera\u00e7\u00f5es na Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria, mas antes de adentrar no tema proposto, \u00e9 preciso destacar que o Novo Marco Legal de Garantias gerou um forte impacto na garantia hipotec\u00e1ria. A diferen\u00e7a que antes existia entre esse tipo de garantia e a Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria\u00a0– fator este que levou ao seu desuso e \u00e0 prefer\u00eancia do mercado por essa \u00faltima \u2013 se dissipou, j\u00e1 que a hipoteca tamb\u00e9m passa a ter a possibilidade de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial, em um procedimento muito semelhante ao da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
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ALIENA\u00c7\u00c3O FIDUCI\u00c1RIA SUPERVENIENTE<\/p>\n\n\n\n
Com essa nova modalidade, o devedor, que j\u00e1 possui financiamento com um im\u00f3vel em garantia fiduci\u00e1ria, pode contratar um novo financiamento com um novo credor e dar o mesmo im\u00f3vel em garantia dessa nova d\u00edvida. Portanto, o devedor d\u00e1 em garantia fiduci\u00e1ria a propriedade superveniente, ou seja, a propriedade que ele ainda n\u00e3o tem \u2013 por isso superveniente \u2013 mas que ter\u00e1 assim que esse devedor quitar o primeiro financiamento e cancelar a primeira garantia, retornando o im\u00f3vel para a sua propriedade.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Nessa modalidade, a nova aliena\u00e7\u00e3o \u00e9 levada a registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel, contudo, sua efic\u00e1cia fica suspensa (condi\u00e7\u00e3o suspensiva) at\u00e9 que a primeira aliena\u00e7\u00e3o seja cancelada.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Quanto \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da garantia, as aliena\u00e7\u00f5es anteriores ter\u00e3o prioridade em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s posteriores. Portanto, se a primeira garantia for executada por falta de pagamento do devedor, os credores das garantias supervenientes se sub-rogar\u00e3o no pre\u00e7o obtido, cancelando-se os registros das respectivas aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n
\u00a0<\/p>\n\n\n\n
ALIENA\u00c7\u00c3O FIDUCI\u00c1RIA \u201cRECARREG\u00c1VEL\u201d<\/p>\n\n\n\n
A Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria j\u00e1 registrada poder\u00e1 ser utilizada para garantir novas opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito com o mesmo credor.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Na lei anterior, para que essa opera\u00e7\u00e3o fosse poss\u00edvel, era necess\u00e1rio a nova\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, com a emiss\u00e3o de um novo contrato, constituindo novamente a garantia e levando-a a registro. Agora, a lei trata essa extens\u00e3o da garantia como um ato de averba\u00e7\u00e3o, em que basta que o novo valor da d\u00edvida seja comunicado ao cart\u00f3rio de im\u00f3veis para que se opere a extens\u00e3o.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Nessa modalidade, n\u00e3o pode haver obriga\u00e7\u00f5es contratadas com credores diversos, inclusive aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias supervenientes, salvo se, para institui\u00e7\u00e3o financeira diversa, desde que a institui\u00e7\u00e3o credora da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria estendida ou adquirente do cr\u00e9dito, conforme o caso, seja integrante do mesmo sistema de cr\u00e9dito cooperativo da institui\u00e7\u00e3o financeira credora da opera\u00e7\u00e3o original e garantidora fidejuss\u00f3ria da opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito original.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Um detalhe importante: a inadimpl\u00eancia de uma dessas opera\u00e7\u00f5es faculta ao credor considerar vencida antecipadamente todas as demais opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, passando a ser exig\u00edvel a totalidade do valor da d\u00edvida. Essa previs\u00e3o de vencimento antecipado precisa constar expressamente no contrato e nas suas extens\u00f5es.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Nessa hip\u00f3tese, tanto o demonstrativo de d\u00e9bito quanto a intima\u00e7\u00e3o para constitui\u00e7\u00e3o em mora do devedor dever\u00e3o constar o exerc\u00edcio dessa faculdade do vencimento antecipado da obriga\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
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DIFERENCIA\u00c7\u00c3O DA LEI NO PROCEDIMENTO DE EXECU\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS<\/p>\n\n\n\n
Agora, se o financiamento for para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel para fins residenciais\u00a0e no segundo leil\u00e3o n\u00e3o houver lance que atenda ao referencial m\u00ednimo \u2013 que a lei estipulou como o valor integral da d\u00edvida, despesas com os custos de intima\u00e7\u00e3o, an\u00fancios dos leil\u00f5es, honor\u00e1rios do leiloeiro, emolumentos cartor\u00e1rios, pr\u00eamios de seguro, encargos legais, tributos e contribui\u00e7\u00f5es condominiais \u2013 a d\u00edvida ser\u00e1 considerada extinta, com rec\u00edproca quita\u00e7\u00e3o, hip\u00f3tese em que o credor ficar\u00e1 investido da livre disponibilidade do bem. Portanto, mesmo se houver saldo devedor remanescente, o devedor n\u00e3o ser\u00e1 respons\u00e1vel pelo seu pagamento, mesmo nos procedimentos de execu\u00e7\u00e3o judicial.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Se o financiamento for para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para fins n\u00e3o residenciais\u00a0e no segundo leil\u00e3o n\u00e3o houver lance que seja suficiente para o pagamento integral da d\u00edvida e encargos tratados acima, o devedor continuar\u00e1 obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poder\u00e1 ser cobrado por meio de execu\u00e7\u00e3o e, se for o caso, a execu\u00e7\u00e3o das demais garantias da d\u00edvida.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Tamb\u00e9m com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis n\u00e3o residenciais, a lei permite ao credor a faculdade de aceitar a seu exclusivo crit\u00e9rio, caso n\u00e3o haja lance que alcance o referencial m\u00ednimo, lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avalia\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n
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PRAZO DE CAR\u00caNCIA<\/p>\n\n\n\n
Antes da lei, o contrato de constitui\u00e7\u00e3o da garantia fiduci\u00e1ria precisava definir um prazo de car\u00eancia para o pagamento da d\u00edvida, ao qual, ao final desse prazo e diante da perman\u00eancia da situa\u00e7\u00e3o de inadimpl\u00eancia, o credor era autorizado a expedir a intima\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Agora, o credor pode ou n\u00e3o definir esse prazo em contrato, sendo certo que se assim n\u00e3o o fizer, este ser\u00e1 de 15 dias, conforme comando legal.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
INTIMA\u00c7\u00d5ES<\/p>\n\n\n\n
Agora \u00e9 poss\u00edvel que, se houver mais de um im\u00f3vel garantido da mesma d\u00edvida e esses im\u00f3veis estejam localizados em mais de uma circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, a intima\u00e7\u00e3o para purga\u00e7\u00e3o da mora poder\u00e1 ser requerida pelo credor a qualquer um dos registradores competentes, desde que informe a totalidade da d\u00edvida e dos im\u00f3veis pass\u00edveis de consolida\u00e7\u00e3o de propriedade.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, o devedor tem a obriga\u00e7\u00e3o de informar ao credor qualquer altera\u00e7\u00e3o de seu domic\u00edlio, uma obriga\u00e7\u00e3o que antes era apenas contratual e passa a ser tamb\u00e9m legal.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
A lei trouxe, ainda, uma nova possibilidade de intima\u00e7\u00e3o por edital: quando o devedor se encontrar em local inacess\u00edvel, a qual conceitua como aquele em que o funcion\u00e1rio respons\u00e1vel pelo recebimento de correspond\u00eancia se recuse a atender a pessoa encarregada pela intima\u00e7\u00e3o; ou aquele em que n\u00e3o haja funcion\u00e1rio respons\u00e1vel pelo recebimento de correspond\u00eancia para atender a pessoa encarregada pela intima\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
\u00a0<\/p>\n\n\n\n
GARANTIA DE OBRIGA\u00c7\u00d5ES<\/p>\n\n\n\n
A Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria pode ser objeto de garantia de valor n\u00e3o certo, o que permitir\u00e1 garantir obriga\u00e7\u00f5es de fazer, apresentando n\u00e3o mais uma exig\u00eancia de valor certo e determinado, mas sim de um valor estimado.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
EXECU\u00c7\u00d5ES SIMULT\u00c2NEAS OU SUCESSIVAS<\/p>\n\n\n\n
Nas opera\u00e7\u00f5es em que a d\u00edvida seja garantida por dois ou mais im\u00f3veis, o credor poder\u00e1 promover a execu\u00e7\u00e3o simult\u00e2nea, por meio de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e leil\u00e3o de todos os im\u00f3veis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolida\u00e7\u00e3o e leil\u00e3o de cada im\u00f3vel em sequ\u00eancia, \u00e0 medida do necess\u00e1rio para satisfa\u00e7\u00e3o integral do cr\u00e9dito.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Se o credor optar pela execu\u00e7\u00e3o sucessiva, este far\u00e1 a indica\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis que ser\u00e3o executados em sequ\u00eancia e, a cada leil\u00e3o realizado, o credor recolher\u00e1 o ITBI e, se for o caso, o laud\u00eamio, relativos ao im\u00f3vel a ser executado logo em seguida, bem como requerer\u00e1 a averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizar\u00e1 os procedimentos de leil\u00e3o do referido im\u00f3vel.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Esse procedimento seguir\u00e1 at\u00e9 a satisfa\u00e7\u00e3o integral da d\u00edvida, ocasi\u00e3o em que o credor emitir\u00e1 os termos de quita\u00e7\u00e3o e cancelamento do registro da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de eventuais im\u00f3veis que restaram.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Importante salientar que, se houver veda\u00e7\u00e3o expressa no contrato quanto \u00e0 execu\u00e7\u00e3o sucessiva, a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade dos demais im\u00f3veis ficar\u00e1 suspensa.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Ainda na hip\u00f3tese de execu\u00e7\u00e3o sucessiva, o credor dever\u00e1 averbar na matr\u00edcula do im\u00f3vel o demonstrativo de resultado dos im\u00f3veis leiloados, bem como dever\u00e1 encaminh\u00e1-lo por meio de correspond\u00eancia aos endere\u00e7os f\u00edsicos ou eletr\u00f4nicos do devedor informados no contrato.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
EVENTUAIS GRAVAMES N\u00c3O PREJUDICAM A CONSOLIDA\u00c7\u00c3O OU VENDA DO BEM<\/p>\n\n\n\n
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Uma inclus\u00e3o significativa foi a disposi\u00e7\u00e3o legal de que, caso o im\u00f3vel objeto da execu\u00e7\u00e3o apresente outros \u00f4nus registrados em sua matr\u00edcula, como penhoras e indisponibilidade, tais gravames n\u00e3o impedir\u00e3o a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em favor do credor fiduci\u00e1rio, tampouco a venda do im\u00f3vel para a efetiva\u00e7\u00e3o da garantia.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Alguns registradores j\u00e1 adotavam essa abordagem, por\u00e9m, alguns ainda enfrentavam resist\u00eancia ao realizar os procedimentos de consolida\u00e7\u00e3o e venda caso houvesse outros \u00f4nus registrados na matr\u00edcula.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Essa diverg\u00eancia de pr\u00e1ticas destacava a necessidade de uma clareza legal sobre o assunto. A inclus\u00e3o dessa disposi\u00e7\u00e3o legal veio, assim, para uniformizar e esclarecer o procedimento, assegurando que a presen\u00e7a de outros gravames na matr\u00edcula n\u00e3o constitui um impedimento \u00e0 consolida\u00e7\u00e3o da propriedade pelo credor fiduci\u00e1rio e \u00e0 subsequente venda do im\u00f3vel para a efetiva\u00e7\u00e3o da garantia. Essa medida busca promover maior seguran\u00e7a jur\u00eddica e facilitar a execu\u00e7\u00e3o de garantias, harmonizando as interpreta\u00e7\u00f5es e pr\u00e1ticas dos registradores envolvidos nesse processo.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
CR\u00cdTICOS, ESPECIALMENTE NA \u00c1REA DO DIREITO DO CONSUMIDOR, EXPRESSARAM PREOCUPA\u00c7\u00d5ES EM RELA\u00c7\u00c3O AO TEXTO LEGAL<\/p>\n\n\n\n
A utiliza\u00e7\u00e3o de diversas garantias em propriedades imobili\u00e1rias durante a concess\u00e3o de cr\u00e9dito ao consumidor \u00e9 criticada por apresentar riscos, como a exclus\u00e3o social dos mais vulner\u00e1veis, em desacordo com a Lei do Superendividamento (Lei 14.181\/2021).\u00a0<\/p>\n\n\n\n
De acordo com os cr\u00edticos, principalmente atuantes na esfera do direito do consumidor, essa pr\u00e1tica tamb\u00e9m pode confrontar a efetividade do m\u00ednimo existencial e do patrim\u00f4nio m\u00ednimo, conceitos jur\u00eddicos indeterminados fundamentais introduzidos pela mesma lei (do superendividamento), que visam garantir condi\u00e7\u00f5es dignas de vida e a prote\u00e7\u00e3o de bens essenciais para a sobreviv\u00eancia familiar.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Para eles, a redu\u00e7\u00e3o de juros, frequentemente mencionada como um dos objetivos do Novo Marco Legal das Garantias, parece ser mais ret\u00f3rica do que uma realidade diante das altas taxas praticadas no Brasil.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
NA NOSSA OPINI\u00c3O<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
A quantidade de brasileiros que estavam na condi\u00e7\u00e3o de inadimplentes em dezembro de 2023 foi 3,58% acima daquela registrada no mesmo m\u00eas de 2022, segundo indicador da Confedera\u00e7\u00e3o Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e do Servi\u00e7o de Prote\u00e7\u00e3o ao Cr\u00e9dito (SPC Brasil). De acordo com a pesquisa, 66,12 milh\u00f5es de brasileiros est\u00e3o inadimplentes \u2014 ou seja, quatro a cada dez brasileiros (40,35%).<\/p>\n\n\n\n
Portanto, \u00e9 necess\u00e1rio que haja uma aplica\u00e7\u00e3o razo\u00e1vel do Marco Legal das Garantias, da Lei do Superendividamento e do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, em que as institui\u00e7\u00f5es financeiras e de concess\u00e3o de cr\u00e9dito informem de maneira clara ao consumidor as consequ\u00eancias das m\u00faltiplas garantias, bem como as consequ\u00eancias pr\u00e1ticas do inadimplemento das obriga\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, \u00e9 necess\u00e1rio que o governo, al\u00e9m de dar mais acesso ao cr\u00e9dito aos consumidores, promova a\u00e7\u00f5es voltadas \u00e0 educa\u00e7\u00e3o financeira familiar, o que promover\u00e1 n\u00e3o s\u00f3 o crescimento da economia, como tamb\u00e9m a prote\u00e7\u00e3o dos direitos fundamentais do cidad\u00e3o \u00e0 dignidade humana, principalmente no que diz respeito aos consumidores mais vulner\u00e1veis.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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