{"id":2038,"date":"2024-06-09T13:25:03","date_gmt":"2024-06-09T16:25:03","guid":{"rendered":"http:\/\/projetos.corabrandstudio.com\/andressamagalhaes\/?p=2038"},"modified":"2024-06-09T13:25:04","modified_gmt":"2024-06-09T16:25:04","slug":"o-retrofit-o-conceito-de-incorporacao-imobiliaria-e-seus-desafios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/projetos.corabrandstudio.com\/andressamagalhaes\/o-retrofit-o-conceito-de-incorporacao-imobiliaria-e-seus-desafios\/","title":{"rendered":"O retrofit, o conceito de Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria e seus desafios"},"content":{"rendered":"\n

O retrofit <\/em>pode implicar em uma altera\u00e7\u00e3o dr\u00e1stica do edif\u00edcio, modificando a sua utiliza\u00e7\u00e3o, destina\u00e7\u00e3o e\/ou aspectos f\u00edsicos. Na hip\u00f3tese em que o empreendedor adquire o terreno e todas as acess\u00f5es – pr\u00e9dios inacabados ou abandonados, frutos de licita\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o – com a inten\u00e7\u00e3o de promover um projeto de reforma com a comercializa\u00e7\u00e3o de suas unidades aut\u00f4nomas antes ou durante a reforma do im\u00f3vel, estar\u00edamos diante de uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria?<\/p>\n\n\n\n

A Lei 4.591\/64, que disp\u00f5e sobre o condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es e as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, em seu par\u00e1grafo \u00fanico do art. 28, conceitua a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru\u00e7\u00e3o, para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial, de edifica\u00e7\u00f5es ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A referida lei define ainda o conceito de incorporador, em seu art. 29:<\/p>\n\n\n\n

Art. 29. considera-se incorporador a pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, comerciante ou n\u00e3o, que embora n\u00e3o efetuando a constru\u00e7\u00e3o, compromisse ou efetive a venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno objetivando a vincula\u00e7\u00e3o de tais fra\u00e7\u00f5es a unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas ou em constru\u00e7\u00e3o sob regime condominial<\/strong>, ou que meramente aceite propostas para efetiva\u00e7\u00e3o de tais transa\u00e7\u00f5es, coordenando e levando a termo a incorpora\u00e7\u00e3o e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, pre\u00e7o e determinadas condi\u00e7\u00f5es, das obras conclu\u00eddas. (grifos nossos)<\/p>\n\n\n\n

Portanto, pela literalidade dos artigos mencionados, a resposta para a pergunta acima formulada seria negativa, visto que j\u00e1 existe uma edifica\u00e7\u00e3o pronta, embora diferente daquela que ser\u00e1 prometida ao adquirente da unidade ap\u00f3s a execu\u00e7\u00e3o da reforma.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, devemos levar em considera\u00e7\u00e3o que a lei 4.591 \u00e9 de 1964 e, portanto, n\u00e3o havia ainda o conhecimento sobre essa modalidade de neg\u00f3cio. Al\u00e9m disso, se analisarmos a din\u00e2mica e o fato do empreendimento ser totalmente financiado com recursos da venda pr\u00e9via, mediante oferta p\u00fablica das unidades que ser\u00e3o reformadas, t\u00eam-se o enquadramento das condi\u00e7\u00f5es previstas nos artigos 28 e 29 da dita lei de incorpora\u00e7\u00f5es, excetuando-se o fato de que as unidades existem, s\u00e3o individualizadas e, na sua maioria, j\u00e1 possuem matr\u00edcula pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n

Mais do que promover a comercializa\u00e7\u00e3o das unidades para capta\u00e7\u00e3o dos recursos para o projeto de reforma, o empreendedor, ao caracterizar o projeto de reforma como uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, poder\u00e1 optar pelo regime de tributa\u00e7\u00e3o especial ofertado pelo instituto do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o, previsto na lei 10.931.<\/p>\n\n\n\n

O Regime Especial Tribut\u00e1rio (RET) \u00e9 opcional e permite ao incorporador realizar o pagamento de tributos de forma unificada. Ao optar por este regime, o incorporador far\u00e1 o recolhimento do IRPJ (Imposto de Renda das Pessoas Jur\u00eddicas), da CSLL (Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre o Lucro L\u00edquido), PIS\/PASEP (Contribui\u00e7\u00e3o para os Programas de Integra\u00e7\u00e3o Social e de Forma\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio do Servidor P\u00fablico) e COFINS (Contribui\u00e7\u00e3o para o Financiamento da Seguridade Social) em uma al\u00edquota \u00fanica de 4% sobre a receita mensal da incorpora\u00e7\u00e3o afetada, isto \u00e9, sobre as receitas financeiras provenientes das vendas das unidades e das receitas e varia\u00e7\u00f5es monet\u00e1rias resultante destas opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, para que o incorporador se submeta ao regime jur\u00eddico das incorpora\u00e7\u00f5es e ao regime especial tribut\u00e1rio concedido atrav\u00e9s do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o, a fim de promover a comercializa\u00e7\u00e3o das unidades ao p\u00fablico antes e\/ou durante a execu\u00e7\u00e3o do projeto de reforma do edif\u00edcio, este dever\u00e1 promover o arquivamento no Registro de Im\u00f3veis competente do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, conforme disposto no art. 32 da lei 4.591\/64, bem como protocolar o pedido de institui\u00e7\u00e3o do Patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, para posterior enquadramento tribut\u00e1rio junto ao fisco.<\/p>\n\n\n\n

Todavia, \u00e9 sabido que h\u00e1 epis\u00f3dios de recusas de registro, negativas de aplica\u00e7\u00e3o do regime fiscal especial ou negativa de reconhecimento da afeta\u00e7\u00e3o patrimonial pelo Judici\u00e1rio, pelo registrador e pelo fisco quando se trata de projetos de projeto de reforma.<\/p>\n\n\n\n

Ora, de nada adianta todo o esfor\u00e7o das Prefeituras Municipais de todo o Brasil na concess\u00e3o de benef\u00edcios para atrair investidores dispostos a custear um projeto de reforma, que j\u00e1 possui diversos percal\u00e7os e dificuldades em seu desenvolvimento por raz\u00f5es t\u00e9cnicas e de aprova\u00e7\u00e3o de projeto e licenciamento, se os demais entes p\u00fablicos n\u00e3o est\u00e3o alinhados e tratam de dificultar ainda mais essa modalidade.<\/p>\n\n\n\n

Vamos a um caso real:<\/strong> a construtora Cyrela, empresa com uma atua\u00e7\u00e3o not\u00f3ria no pa\u00eds, adquiriu o Edif\u00edcio Hilton Santos, no Rio de Janeiro, em 2018, com o objetivo de promover um projeto de reforma (retrofit<\/em>), submetendo-o ao regime da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Antiga sede do Clube de Regatas do Flamengo, em 1944, o ent\u00e3o dirigente do clube – Hilton Santos – idealizou a constru\u00e7\u00e3o de um pr\u00e9dio – que se chamaria Pal\u00e1cio do Flamengo – de 24 andares, que seria inaugurado 9 anos depois.<\/p>\n\n\n\n

\n

Em 2012, o pr\u00e9dio de 24 andares e 148 apartamentos foi arrendado pelo Flamengo por 50 anos \u00e0 Rex Hotel, imobili\u00e1ria do grupo EBX, do empres\u00e1rio Eike Batista. O plano era transform\u00e1-lo num moderno hotel de cinco estrelas com 454 quartos, em um investimento de R$ 100 milh\u00f5es. A inaugura\u00e7\u00e3o aconteceria no fim de 2015, se a crise nas empresas do empres\u00e1rio n\u00e3o impedisse a sa\u00edda do projeto do papel. Por conta disso, o edif\u00edcio, ficou t\u00e3o abandonado que em abril de 2015 chegou a ser invadido por um grupo de 100 pessoas. Em 2017, reportagens noticiavam que o pr\u00e9dio estava “h\u00e1 cinco anos desativado” e que tinha virado ocupa\u00e7\u00e3o de sem-teto (a maioria, fam\u00edlias que foram expulsas de um terreno da Cedae na Via Bin\u00e1rio, na Zona Portu\u00e1ria do Rio). A desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel s\u00f3 aconteceu ap\u00f3s liminar da Justi\u00e7a pedindo a reintegra\u00e7\u00e3o de posse. Esta mesma liminar devolveu o edif\u00edcio ao clube, que logo abriu uma licita\u00e7\u00e3o para um novo arrendamento do local. (fonte: wikipedia)<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

A Cyrela, vencedora da licita\u00e7\u00e3o, idealizou e aprovou o projeto de reforma do edif\u00edcio, que passaria a ser uma edifica\u00e7\u00e3o residencial, composta por 148 unidades residenciais e 216 (duzentos e dezesseis) vagas para ve\u00edculos de passeio, batizado de \u201cRIO BY YOO\u201d, em que tive a honra de participar de todo o ciclo de incorpora\u00e7\u00e3o, lan\u00e7amento, vendas e entrega deste bel\u00edssimo projeto.<\/p>\n\n\n\n

No mesmo ano da aquisi\u00e7\u00e3o, a empresa procedeu com o registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o perante o 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis do Rio de Janeiro e optou pelo Regime de Tributa\u00e7\u00e3o Especial do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Ocorre que a Receita Federal negou o pedido de enquadramento do empreendimento pelo regime especial, sob a alega\u00e7\u00e3o de que o benef\u00edcio valeria apenas para constru\u00e7\u00f5es novas e n\u00e3o para projetos de reforma.<\/p>\n\n\n\n

A Cyrela teve que recorrer da decis\u00e3o na Justi\u00e7a Federal, que concedeu a autoriza\u00e7\u00e3o para recolher os tributos referentes ao empreendimento com base no regime especial de tributa\u00e7\u00e3o aplicado \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Na senten\u00e7a, o juiz Djalma Moreira Gomes, da 25\u00aa Vara C\u00edvel Federal de S\u00e3o Paulo, considerou que a discuss\u00e3o ultrapassa a quest\u00e3o tribut\u00e1ria e que deve-se levar em conta aspectos paisag\u00edsticos e de preserva\u00e7\u00e3o do meio ambiente.<\/strong> (Senten\u00e7a prolatada pelo Ju\u00edzo Federal da 25\u00aa Vara Federal do Rio de Janeiro nos autos do processo n\u00ba 5001108-21.2022.4.03.6100 em 28\/09\/2022)<\/p>\n\n\n\n

Trata-se de um importante precedente para o mercado que tenta, a toda maneira, se adequar as novas realidades sociais. O retrofit \u00e9 um importante mecanismo que se mostra cada vez mais necess\u00e1rio para reverter o processo de esvaziamento e degrada\u00e7\u00e3o de \u00e1reas centrais de todo pa\u00eds e, por este motivo, \u00e9 o protagonista nos programas de revitaliza\u00e7\u00e3o editados pelas Prefeituras Municipais, como por exemplo o Reviver Centro no Rio de Janeiro e o Requalifica Centro em S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n

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