Caso real: Lojas Americanas pleiteou junto ao locador a renova\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o por igual per\u00edodo ao de vig\u00eancia, ou seja, 10 anos. O locador, por sua vez, negou tal prazo de renova\u00e7\u00e3o informando que n\u00e3o possu\u00eda interesse em renovar a loca\u00e7\u00e3o, pois pretendia realizar de obras no im\u00f3vel para sua valoriza\u00e7\u00e3o (art. 52, inciso I e art. 72, inciso IV e \u00a7 3\u00ba, todos da Lei 8.245\/91).<\/p>\n\n\n\n
A a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria<\/strong> busca garantir, al\u00e9m dos direitos do locat\u00e1rio face \u00e0s pretens\u00f5es ileg\u00edtimas do locador de se apropriar do patrim\u00f4nio imaterial, tamb\u00e9m os do locador, de forma a evitar a eterniza\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o, restringindo os direitos de propriedade e violando a pr\u00f3pria natureza bilateral e consensual da aven\u00e7a locat\u00edcia.<\/p>\n\n\n\n A teor do disposto no par\u00e1grafo 5\u00b0 do art. 51 da lei 8.2451\/91, o direito a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria, que consiste em um direito potestativo <\/strong>(incontroverso), deve ser exercido, judicial ou extrajudicialmente, sob pena de decad\u00eancia, no primeiro semestre do \u00faltimo ano de contrato.<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m \u00e9 pacificada a hip\u00f3tese de que \u00e9 poss\u00edvel a soma dos per\u00edodos ininterruptos<\/strong> dos contratos de loca\u00e7\u00e3o para se alcan\u00e7ar o prazo de cinco anos exigido para o pedido de renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Nessa linha, s\u00e3o requisitos para a propositura de a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria: (i)<\/strong> o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii)<\/strong> o prazo m\u00ednimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii)<\/strong> o locat\u00e1rio esteja explorando seu com\u00e9rcio, no mesmo ramo, pelo prazo m\u00ednimo e ininterrupto de tr\u00eas anos.<\/p>\n\n\n\n A reda\u00e7\u00e3o do caput do art. 51, que diz que \u201cnas loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis destinados ao com\u00e9rcio, o locat\u00e1rio ter\u00e1 direito a renova\u00e7\u00e3o do contrato, por igual prazo\u201d traz uma grande discuss\u00e3o doutrin\u00e1ria e jurisprudencial no sentido de qual seria esse prazo de renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Desta forma, a d\u00favida que surgiu est\u00e1 relacionada ao alcance da express\u00e3o \u201cpor igual prazo<\/strong>\u201d. Discute-se, nesse sentido, se ela estaria se referindo (i)<\/strong> ao prazo de 5 (cinco) anos exigido para que o locat\u00e1rio tenha direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o (inciso II do art. 51 da Lei 8.245\/91); (ii)<\/strong> \u00e0 soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes; ou (iii)<\/strong> ao prazo do \u00faltimo contrato, que completou o quinqu\u00eanio.<\/p>\n\n\n\n A respeito da referida diverg\u00eancia, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) entendeu que, independentemente do prazo de vig\u00eancia inicial do contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial, a renova\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ter o m\u00e1ximo de cinco anos e poder\u00e1 ser requerida novamente pelo locat\u00e1rio ao final do per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n Permitir a renova\u00e7\u00e3o por prazos maiores poderia acabar contrariando a pr\u00f3pria finalidade do instituto, dadas as sens\u00edveis mudan\u00e7as de conjuntura econ\u00f4mica, pass\u00edveis de ocorrer em t\u00e3o longo per\u00edodo, al\u00e9m de outros fatores que possam ter influ\u00eancia na decis\u00e3o das partes em renovar, ou n\u00e3o, o contrato.<\/p>\n\n\n\n REsp 1.971.600.<\/p>\n\n\n\n Ficou com alguma d\u00favida? 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